- 08 de Julho, 2020
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Tendo em vista a pandemia do COVID-19, houve uma crise econômica no Brasil e no mundo, várias pessoas estão desempregadas ou com alterações em seus salários e rendimentos. Com isso casos de inadimplências aumentaram muito.
Os trabalhadores muitas vezes estão escolhendo algumas prioridades para pagamentos tendo em vista a queda de rendimentos, e muitas vezes alugueis, condomínios, entre outros não entram na prioridade. O site G1 apresentou uma pesquisa feita por uma empresa de administração de condomínios registrou, em abril, o maior índice de inadimplência de aluguéis de imóveis na Bahia, desde o ano de 2008, porém em todo Brasil em maio, ele abaixou novamente para um patamar semelhante ao anterior à pandemia.
Mesmo antes da pandemia uma pesquisa feita no Rio de Janeiro, mostra que a inadimplência em condomínios aumentou 7% nos últimos anos, passando de 5% em 2014 para 12% em 2017. Esses dados são de uma pesquisa encomendada pelo jornal O Globo e pela Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi).
Podemos ver que é um problema recorrente em casos de crises financeiras, por um lado, os moradores com dificuldades, de outro os condomínios com despesas fixas como funcionários, manutenção, segurança, contas de água, luz, gás e limpeza, tendo que renegociar para continuar o funcionamento correto e justo para os condôminos que pagam em dia.
O prazo para o pagamento atrasado é geralmente de 30 dias, dependendo da convenção do condomínio esse prazo pode ser de 60 ou até 90 dias.
O valor que o devedor deve pagar é o valor da cota condominial do mês e multa de 2% sobre o valor do debito, que pode ser sujeito também a jutos moratórios de 1% ao mês. Vale ressaltar que a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela.
Há um Código Civil que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei 4.591/64, as mudanças foram feitas para facilitar legalmente os cumprimentos das normas do condomínio.
Segundo o Art. 1.336. § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
A falta do pagamento pode geral um déficit de verbas para a empresa ou um aumento do pagamento dos demais moradores para quitar dívidas. O mais recomendado é o sindico primeiramente considerar o envio de uma carta de cobrança ao responsável, para resolver de maneira amigável. Se a dívida continuar, de acordo com o combinado em assembleia o sindico deve para entrar com uma cobrança judicial aos inadimplentes, onde se não ocorrer o pagamento, a quantia será penhorada em sua conta bancária e repassada para o condomínio.
É importante ressaltar que o inadimplente não pode ser proibido de usar as áreas comuns do condomínio, assim como o sindico deve ter cuidado para não constranger o devedor e não faça a cobrança em público, nem envolva outras pessoas que não tenham relação com o assunto.
Vocês devem estar se perguntando, como resolver os problemas de inadimplência principalmente em momentos de crises, listaremos aqui possíveis soluções.
Criar uma comunicação saudável e frequente com os condôminos no intuito de informar a importância do pagamento em dia do condomínio, é importante principalmente em tempos de crises financeiras, afinal diversos serviços são prestados diariamente.
É preciso avaliar caso a caso, ver se a inadimplência é recorrente. Mas geralmente, pode-se caracterizar quatro tipos de devedores:
(1) ocasional, é aquele que sempre paga em dia, mas por conta de um imprevisto, ele não consegue cumprir com o compromisso;
(2) crônico, é um perfil de cliente que sempre atrasa o pagamento das suas dívidas;
(3) negligente, é um perfil de devedor que tende a ser mais descontrolado com suas finanças;
(4) mau pagador, aquele que não está aberto a negociações e tão pouco se incomoda com as medidas adotadas durante a cobrança.
Saber o tipo de devedor é importante para saber quais ações podem ser tomadas em cada caso.
O sindico para evitar essa situação desagradável deve fazer avisos prévios, facilitar segunda via, saber gerenciar os conflitos em casos de inadimplência, evitando brigas e estruturando negociações viáveis de acordo com cada caso. Uma carta na manga para evitar a inadimplência é a adoção de descontos para os moradores que pagam antes do vencimento e multas e juros para aqueles que atrasam como determina a lei.
Outra medida é o uso de cartões de créditos, parcelamentos e negociações para minimizar as situações de inadimplência.
Todos esses recursos, junto com uma boa administração podem evitar casos de inadimplentes, e, se vierem a acontecer, ter um bom plano de contenção e de soluções para todos os tipos de dívida.
